Ev Alırken Bankadan Konut Kredisi Çekmek mi Katılım Evleri Sistemine Girmek mi Daha Mantıklı?

Ev almak isteyenlerin önündeki iki önemli seçenekten biri bankadan konut kredisi kullanmak, diğeri ise halk arasında “faizsiz ev alma”, “katılım evleri” veya “elbirliği sistemi” şeklinde bilinen tasarruf finansman sistemlerine katılmaktır.

Ancak bu iki yöntem yalnızca “faiz var mı, yok mu?” sorusuyla karşılaştırılamaz.

Doğru karar için şu unsurların tamamına bakılmalıdır:

• Evin hemen mi yoksa birkaç yıl sonra mı alınacağı,
• Peşinat miktarı,
• Aylık ödeme gücü,
• Banka faiz veya kâr payı oranı,
• Tasarruf finansman şirketinin organizasyon ücreti,
• Tahsisatın hangi tarihte yapılacağı,
• Bu tarihe kadar ödenecek kira,
• Konut fiyatlarının bekleme dönemindeki değişimi,
• Sözleşmeden çıkış koşulları,
• İpotek ve teminat şartları,
• Gelirin ileride düşme ihtimali,
• Toplam geri ödeme,
• Şirketin BDDK tarafından yetkilendirilmiş olup olmadığı.

Kısaca ifade etmek gerekirse:

Evi hemen satın almak zorundaysanız ve düzenli geliriniz varsa konut kredisi daha öngörülebilir olabilir.

Faizli kredi kullanmak istemiyor, evi almak için bekleyebiliyor ve uzun süre düzenli ödeme yapabiliyorsanız tasarruf finansman sistemi değerlendirilebilir.

Bununla birlikte tasarruf finansman sisteminin “faizsiz” olması, sistemin ücretsiz veya risksiz olduğu anlamına gelmez. Konut kredisinin de evi hemen aldırması, her şartta ekonomik olduğu anlamına gelmez.

Konut Kredisi ve Tasarruf Finansmanı Hakkında Kısa Cevaplar

Soru	Kısa cevap
Evi hemen almak istiyorsam hangisi?	Genellikle konut kredisi
Faizli kredi kullanmak istemiyorsam hangisi?	Tasarruf finansmanı veya katılım bankası konut finansmanı değerlendirilebilir
Tasarruf finansmanında faiz var mı?	Mevzuatta faizsiz finansman esasına göre düzenlenir
Tasarruf finansmanında hiç maliyet yok mu?	Hayır; organizasyon ücreti ve dolaylı maliyetler vardır
Banka kredisinde ev hemen alınır mı?	Kredi onaylanırsa tapu devri sırasında finansman kullandırılır
Tasarruf finansmanında ev hemen alınır mı?	Plana, peşinata ve tahsisat tarihine bağlıdır
En büyük banka kredisi riski nedir?	Yüksek toplam geri ödeme ve uzun vadeli borç yükü
En büyük tasarruf finansmanı riski nedir?	Bekleme süresi, konut fiyat artışı ve sözleşmeden çıkış maliyeti
Tasarruf finansman şirketleri denetleniyor mu?	BDDK tarafından yetkilendirilen şirketler denetime tabidir
Her “faizsiz ev” şirketi güvenilir midir?	Hayır; yalnızca BDDK’nın güncel listesindeki şirketler değerlendirilmelidir
Tasarruflar TMSF güvencesinde mi?	Banka mevduatıyla aynı TMSF sigortası kapsamında değildir
Tasarruf finansmanından 14 gün içinde çıkılır mı?	Cayma halinde tüm ödemeler kesintisiz iade edilmelidir
14 günden sonra çıkılırsa ne olur?	Birikim iade edilir; organizasyon ücretinin durumu ve iade süresi ayrıca incelenmelidir
Konut kredisini erken kapatabilir miyim?	Evet; sabit faizli kredide yasal sınırlar içinde erken ödeme tazminatı alınabilir
Ev zaten üzerime kayıtlıysa kredi oranı değişir mi?	Evet; belirlenen kredi-değer oranı ciddi biçimde azaltılabilir

Önce Kavramları Ayıralım: “Katılım Evleri” Tam Olarak Nedir?

Halk arasında “katılım evleri”, “faizsiz ev sistemi”, “elbirliği sistemi” veya belirli şirketlerin marka adlarıyla anılan yapıların mevzuattaki adı:

Tasarruf finansman şirketidir.

Tasarruf finansman sözleşmesi; belirli bir tasarruf tutarı ve dönemine bağlı olarak şartların gerçekleşmesi halinde müşteriye konut, çatılı iş yeri veya taşıt edinmek için finansman kullanma hakkı veren faizsiz finansman sözleşmesidir. Şirket, müşterilerin tasarruflarını yönetir ve bunun karşılığında organizasyon ücreti alır.

Bu şirketler banka değildir.

Dolayısıyla şu üç seçenek birbirinden farklıdır:

1. Mevduat bankasından faizli konut kredisi,
2. Katılım bankasından kâr paylı konut finansmanı,
3. Tasarruf finansman şirketinden beklemeli veya peşinatlı ev finansmanı.

“Katılım evi” ifadesi, katılım bankasıyla karıştırılmamalıdır.

Tasarruf Finansman Şirketi Seçerken İlk Kontrol Ne Olmalı?

Şirketin BDDK tarafından faaliyet izni verilen güncel kuruluşlar arasında bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

1 Ağustos 2026 itibarıyla BDDK’nın listesinde dokuz tasarruf finansman şirketi bulunmaktadır:

• Adil Tasarruf Finansman,
• Albayrak Tasarruf Finansman,
• Birevim Tasarruf Finansman,
• Emin Evim Tasarruf Finansman,
• Emlak Katılım Tasarruf Finansman,
• Fuzul Tasarruf Finansman,
• İmece Tasarruf Finansman,
• Katılımevim Tasarruf Finansman,
• Sinpaş Tasarruf Finansman.

Şirket isminin bilinir olması tek başına yeterli değildir. İmza tarihinden hemen önce BDDK’nın güncel kuruluş listesi yeniden kontrol edilmelidir.

Şirketin yalnızca kuruluş izni almış olmasıyla faaliyet izni alması aynı şey değildir. Tasarruf finansman faaliyeti için BDDK’dan faaliyet izni bulunması gerekir. İzinsiz tasarruf finansmanı faaliyeti yürütülmesi cezai yaptırıma tabidir.

Bankadan Konut Kredisi Nasıl Çalışır?

Konut kredisinde genel süreç şöyledir:

1. Satın alınacak ev bulunur.
2. Bankaya kredi başvurusu yapılır.
3. Gelir, kredi notu ve mevcut borçlar incelenir.
4. Bankanın görevlendirdiği uzman konuta ekspertiz yapar.
5. Konutun krediye uygunluğu değerlendirilir.
6. Kredi tutarı belirlenir.
7. Tapu devri sırasında konut üzerine banka lehine ipotek konulur.
8. Kredi bedeli satıcıya aktarılır.
9. Borç, belirlenen vadede aylık taksitlerle ödenir.

Bu yöntemin en büyük avantajı, kredi onaylandığında evi beklemeden satın alabilmenizdir.

En büyük dezavantajı ise özellikle uzun vadede ödenen toplam faiz veya finansman maliyetinin yüksek olabilmesidir.

Tasarruf Finansman Sistemi Nasıl Çalışır?

Tasarruf finansman sisteminde müşteri belirli bir finansman tutarı için sözleşme yapar.

Plan şu unsurlara göre oluşturulabilir:

• Toplam finansman tutarı,
• Peşinat,
• Aylık ödeme,
• Tasarruf süresi,
• Tahsisat tarihi,
• Çekilişli veya çekilişsiz sistem,
• Ara ödeme,
• Organizasyon ücreti,
• Toplam vade.

Müşteri bir süre ödeme yapar. Sözleşmede belirlenen şartlar gerçekleştiğinde şirket müşteriye finansman kullandırır. Bu işleme genellikle tahsisat veya halk arasında teslimat denir.

Buradaki “teslimat”, şirketin size kendi evini teslim etmesi değildir. Sözleşmedeki finansman hakkının kullanılmasıdır.

Tahsisatın ne zaman yapılacağı şu yöntemlerden biriyle belirlenebilir:

• Önceden belirlenen sabit tarihte,
• Yüksek peşinat karşılığında erken tarihte,
• Belirli tasarruf oranına ulaşıldığında,
• Çekiliş sonucunda,
• Müşteriye özel ödeme planıyla.

En önemli nokta şudur:

Sözlü olarak söylenen teslim tarihi değil, sözleşmede yazan tahsisat tarihi ve koşulları geçerlidir.

2026 Yılında Konut Kredisi Faizleri Ne Durumda?

Konut kredisi oranları bankaya, kredi tutarına, vadeye, müşterinin gelirine ve kampanyalara göre sürekli değişmektedir.

TCMB verilerinde konut kredilerinin ağırlıklı ortalama yıllık faiz oranı 5 Haziran 2026 haftasında yüzde 39,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. TCMB, 23 Temmuz 2026 tarihinde politika faizini yüzde 37’de sabit tutmuştur. Bu veriler, konut finansman maliyetlerinin hâlâ yüksek olduğu bir döneme işaret etmektedir.

Örneğin Ziraat Bankasının yayımladığı paket örneğinde:

• Kredi tutarı: 1.000.000 TL,
• Vade: 120 ay,
• Aylık faiz: yüzde 2,89,
• Aylık taksit: 29.878,54 TL,
• Tahsis ücreti: 5.000 TL,
• Yıllık maliyet oranı: yüzde 42,1405

olarak gösterilmektedir. Bu örnekte 120 taksit ve tahsis ücretinin toplamı yaklaşık 3.590.425 TL’ye ulaşmaktadır. Bu yalnızca ilgili bankanın yayımladığı örnek hesaplamadır; müşteriye verilecek gerçek teklif ve diğer masraflar farklı olabilir.

Bu örnek, uzun vadeli kredilerde aylık oranın küçük görünmesine rağmen toplam geri ödemenin ne kadar büyüyebildiğini göstermektedir.

Konut Kredisiyle Evin Ne Kadarı Alınabilir?

Banka, evin ilan fiyatını değil, ekspertiz tarafından belirlenen değeri esas alır.

29 Ocak 2026 tarihli BDDK kararına göre azami kredi oranları konutun ekspertiz değeri ve enerji sınıfına göre belirlenmektedir.

Ekspertiz değeri	A–B enerji sınıfı	C enerji sınıfı	Diğer enerji sınıfları
5 milyon TL ve altı	%90	%80	%70
5–7 milyon TL	%80	%70	%60
7–10 milyon TL	%70	%60	%50
10–20 milyon TL	%50	%40	%30
20 milyon TL üzeri	%40	%30	%20

Örneğin ekspertiz değeri 5 milyon TL olan ve enerji sınıfı C olan bir konutta teorik azami kredi 4 milyon TL olabilir.

Ancak bu oran, bankanın mutlaka bu tutarı vereceği anlamına gelmez. Banka ayrıca:

• Belgelenebilir geliri,
• Mevcut kredi borçlarını,
• Kredi notunu,
• Yaşı,
• Çalışma durumunu,
• Konutun hukuki ve teknik durumunu

inceler.

Üzerinizde Başka Ev Varsa Ne Olur?

Tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuklarının malik olduğu en az bir konut bulunması halinde kredi-değer oranı yüzde 75 azaltılarak uygulanır. Bazı köy konutları, belirli hisseli mülkiyetler ve riskli yapı nedeniyle yıkılan tek konut için istisnalar bulunmaktadır.

Örneğin normalde yüzde 80 kredi oranı uygulanacak bir konut için, mevcut konut sahipliği şartları oluşuyorsa efektif oran yüzde 20’ye kadar düşebilir.

Bu nedenle ikinci evini alacak kişiler açısından banka kredisi için gereken peşinat çok daha yüksek olabilir.

Banka Konut Kredisinin Maliyetleri Nelerdir?

Konut kredisi maliyeti yalnızca faizden oluşmaz.

Toplam hesaplamada şunlara bakılmalıdır:

• Kredi faiz veya kâr payı,
• Kredi tahsis ücreti,
• Ekspertiz bedeli,
• İpotek tesis gideri,
• DASK,
• Tercih edilirse konut sigortası,
• Tercih edilirse hayat sigortası,
• Tapu harcı,
• Döner sermaye ve tapu hizmet bedelleri,
• Erken ödeme tazminatı,
• Gecikme ve temerrüt maliyetleri.

Bankaların tüketiciden aldığı kredi tahsis ücreti, kredi anaparasının binde beşini geçemez. Ekspertiz ve taşınmaz rehin tesis ücretleri de mevzuatta izin verilen ücret türleri arasındadır.

Bankanın krediyle ilgisi olmayan otomatik ödeme talimatı veya tamamlayıcı sağlık sigortası gibi ürünleri zorunlu tutması mümkün değildir. Kredi bağlantılı sigorta sunulsa bile tüketiciye sigortasız kredi seçeneği de sunulmalıdır. Tüketici sigorta yaptıracaksa istediği şirketten uygun teminatlı poliçe getirebilir.

DASK ise konut kredileriyle bağlantılı olarak ve tapu işlemleri sırasında kontrol edilen zorunlu bir sigortadır.

Tasarruf Finansman Sisteminin Maliyetleri Nelerdir?

Tasarruf finansman sisteminde banka faizi bulunmasa da şu maliyetler ortaya çıkabilir:

• Organizasyon ücreti,
• Peşinat,
• Aylık tasarruf ödemeleri,
• Tahsisat sonrasındaki taksitler,
• Ekspertiz veya değerleme gideri,
• İpotek ve teminat giderleri,
• Tapu masrafları,
• DASK,
• Sözleşme değişikliğiyle ilgili giderler,
• Bekleme döneminde ödenen kira,
• Konut fiyatı artarsa oluşan finansman açığı,
• Birikimin bekleme süresindeki alım gücü kaybı.

Organizasyon ücreti, şirketin tasarruf finansman faaliyetini ve tasarruf fon havuzunu yönetmesi karşılığında aldığı bedeldir.

Bu ücret:

• Sabit tutar,
• Finansman tutarının belirli yüzdesi,
• Kampanyaya göre farklı bir bedel

olarak belirlenebilir.

İmza atmadan önce organizasyon ücretinin:

• KDV dahil toplam tutarı,
• Hangi tarihte ödeneceği,
• Taksitlendirildiğinde toplamının değişip değişmediği,
• Cayma ve fesih durumunda iade edilip edilmeyeceği

yazılı şekilde öğrenilmelidir.

“Faiz Yok” Demek “Maliyet Yok” Demek Değildir

Tasarruf finansman sisteminin en sık yanlış anlaşılan yönü budur.

Örneğin 3 milyon TL’lik bir finansman için yüksek bir organizasyon ücreti ödeniyor ve ev 24 ay sonra alınabiliyorsa şu giderlerin tamamı hesaplanmalıdır:

• Organizasyon ücreti,
• 24 ay boyunca ödenen kira,
• 24 ay içinde ev fiyatındaki olası artış,
• Artan fiyatı tamamlamak için gereken yeni peşinat,
• Birikimin bekleme süresindeki alım gücü kaybı.

Dolayısıyla ekonomik karşılaştırma şu şekilde yapılmalıdır:

Banka Kredisinin Gerçek Maliyeti

Peşinat + bütün kredi taksitleri + banka masrafları + sigortalar + tapu giderleri

Tasarruf Finansmanının Gerçek Maliyeti

Peşinat + organizasyon ücreti + bütün ödemeler + bekleme süresindeki kira + konut fiyatı farkı + tapu ve teminat giderleri

Sadece “banka toplamda şu kadar faiz alıyor, tasarruf şirketi yalnızca organizasyon ücreti alıyor” şeklinde karşılaştırma yapmak eksik olabilir.

Bekleme Süresi Neden Çok Önemlidir?

Tasarruf finansman sisteminde nominal finansman tutarı sözleşmede belirlenebilir. Ancak hedeflenen evin fiyatı bekleme süresinde artabilir.

Örnek:

• Bugünkü ev fiyatı: 5.000.000 TL
• Sözleşmedeki finansman: 4.000.000 TL
• Mevcut peşinat: 1.000.000 TL
• Tahsisat tarihi: 24 ay sonra

Ev 24 ay sonra 7.000.000 TL olursa 4 milyon TL finansman ve 1 milyon TL peşinat yeterli olmayacaktır. Aradaki 2 milyon TL’nin ayrıca bulunması gerekir.

Bu durumda müşteri:

• Finansman tutarını artırmak,
• Aylık ödemeyi yükseltmek,
• Tahsisatı ertelemek,
• Daha ucuz ev almak,
• Ek borç bulmak

zorunda kalabilir.

Konut kredisi kullanıldığında ise ev bugünkü fiyattan alınır. Buna karşılık yüksek faiz maliyeti üstlenilir.

Bu nedenle temel tercih çoğu zaman şudur:

Konut kredisinde faiz maliyetini kabul ederek bugünkü ev fiyatını sabitlemek mi, yoksa faiz ödemeden bekleyip gelecekteki konut fiyatı riskini üstlenmek mi?

Kirada Oturanlar İçin Hesap Nasıl Yapılmalı?

Kirada yaşayan biri için tasarruf finansmanının en önemli gizli maliyeti bekleme dönemindeki kiradır.

Örneğin:

• Aylık kira: 30.000 TL
• Tahsisat için bekleme: 24 ay

Kira hiç artmasa bile:

30.000 × 24 = 720.000 TL

ödenir.

Kira artışları da hesaba katılırsa gerçek tutar daha yüksek olabilir.

Bu nedenle tasarruf finansmanı teklifinde organizasyon ücreti düşük görünse bile, kirada bekleme maliyeti banka faiz avantajının bir bölümünü ortadan kaldırabilir.

Ailesinin yanında yaşayan, lojmanda kalan veya kira ödemeyen biri için tasarruf finansmanı daha avantajlı hale gelebilir.

Konut Kredisinin Artıları

Evi Hemen Alabilirsiniz

Kredi onaylandığında tapu devri yapılır ve eve yerleşilebilir. Uzun bir tahsisat tarihi beklenmez.

Konutun Bugünkü Fiyatı Sabitlenir

Satın alma tamamlandığında ilerideki fiyat artışından etkilenmezsiniz.

Ödeme Planı Baştan Bellidir

Sabit faizli kredide taksitler, vade ve toplam geri ödeme sözleşmede gösterilir.

Kiradan Daha Erken Kurtulabilirsiniz

Kira ödemek yerine kendi evinizin kredi taksitini ödemeye başlarsınız.

Evin Mülkiyeti Alıcıya Geçer

Tapu alıcı adına düzenlenir. Banka alacağı için ev üzerine ipotek koyar.

Faiz Düşerse Yapılandırma İmkânı Doğabilir

Piyasadaki oranlar düşerse mevcut kredi erken kapatılarak daha düşük oranlı kredi kullanılabilir. Ancak masraflar ve erken ödeme tazminatı hesaplanmalıdır.

Erken Ödeme Hakkı Vardır

Kredinin bir kısmı veya tamamı erken ödenebilir. Sabit faizli kredide sözleşmede bulunmak şartıyla kalan vade 36 ayı aşmıyorsa yüzde 1, aşıyorsa yüzde 2’ye kadar erken ödeme tazminatı alınabilir. Değişken faizli kredilerde erken ödeme tazminatı alınamaz.

Konut Kredisinin Eksileri

Toplam Geri Ödeme Çok Yükselebilir

Uzun vadede faiz, anaparanın birkaç katına ulaşabilir.

Aylık Taksit Yükü Yüksektir

Gelirin önemli bölümünün taksite ayrılması günlük yaşamı zorlaştırabilir.

Kredi Onayı Kesin Değildir

Gelir yeterli değilse, kredi notu düşükse veya ev krediye uygun değilse başvuru reddedilebilir.

Ekspertiz Değeri Satış Fiyatından Düşük Çıkabilir

Satıcının istediği fiyat ile ekspertiz değeri arasındaki farkı alıcı kendi cebinden tamamlamak zorunda kalabilir.

Ev İpotekli Olur

Borç bitene kadar banka ipoteği devam eder. Ev satılacaksa kredi ve ipotek işlemlerinin çözülmesi gerekir.

Ödeme Aksarsa Ev Risk Altına Girer

Tüketici birbirini izleyen en az iki taksidi ödemezse ve banka sözleşmede muacceliyet hakkını saklı tutmuşsa, en az 30 gün süreli uyarının ardından kalan borcun tamamını talep edebilir. Sürecin devamında ipoteğin paraya çevrilmesi riski doğabilir.

Ek Masraflar Bulunur

Ekspertiz, tahsis, ipotek, sigorta ve tapu giderleri toplam maliyeti artırır.

Tasarruf Finansman Sisteminin Artıları

Faizsiz Finansman Esasına Göre Çalışır

Dini veya kişisel nedenlerle faizli kredi kullanmak istemeyen kişiler için alternatif oluşturur. Tasarruf finansman sözleşmesi mevzuatta faizsiz finansman esasına göre tanımlanmıştır.

Banka Kredi Notu Kadar Katı Bir Değerlendirme Olmayabilir

Şirketin kendi ödeme gücü ve sözleşme değerlendirmesi geçerlidir. Bankadan kredi alamayan bazı kişiler için alternatif olabilir.

Ancak bunun “hiç gelir belgesi veya mali değerlendirme yapılmaz” şeklinde anlaşılmaması gerekir.

Ödeme Planı Daha Esnek Olabilir

Peşinat, ara ödeme, aylık taksit ve tahsisat tarihi farklı planlarla düzenlenebilir.

Yüksek Peşinat Tahsisatı Öne Çekebilir

Bazı planlarda yüksek peşinat veya ara ödeme daha erken finansman sağlayabilir.

Faiz Oranı Değişiminden Etkilenmez

Banka kredi faizleri yükselse bile imzalanan tasarruf finansmanı sözleşmesinde banka faizi bulunmaz.

14 Günlük Cayma Hakkı Vardır

Müşteri cayma hakkını kullanırsa organizasyon ücreti dahil yaptığı tüm ödemelerin cayma bildiriminin şirkete ulaşmasından itibaren 14 gün içinde kesintisiz iade edilmesi gerekir.

Tasarruf Döneminde Teminat Sınırı Vardır

Tasarruf döneminde müşteriden ipotek, rehin veya senet gibi teminatlar alınamaz. Organizasyon ücreti dışında müşteriyi ek ödeme yükümlülüğü altına sokacak işlem yapılamaz.

Tasarruf Finansman Sisteminin Eksileri

Ev Hemen Alınamayabilir

Tahsisat aylar veya yıllar sonra olabilir.

Konut Fiyat Artışı Riski Müşteridedir

Sözleşmedeki finansman, tahsisat tarihinde istenen evi almaya yetmeyebilir.

Organizasyon Ücreti Yüksek Olabilir

Faiz bulunmasa da organizasyon ücreti önemli bir maliyet oluşturabilir.

Sözleşmeden Sonradan Çıkmak Maliyetli Olabilir

İlk 14 günlük cayma süresi geçtikten sonra fesih halinde BDDK açıklamasına göre müşterinin tasarrufu ve varsa tahakkuk etmiş getirisi, talep tarihinden itibaren en geç altı ay içinde iade edilir. Organizasyon ücretinin iade koşulları ayrıca sözleşmeden kontrol edilmelidir.

Altı aylık iade süresi, acil paraya ihtiyacı olan müşteri için ciddi bir likidite sorunu yaratabilir.

Ödemeler Aksarsa Tahsisat Ertelenebilir

Müşteri tasarruf ödemelerini geciktirir veya durdurursa şirket, sözleşme hükümlerine göre tahsisatı öteleyebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir.

Çekilişli Sistemde Tarih Belirsizliği Olabilir

Çekilişli planda müşteri erken de geç de çıkabilir. Kesin tarihte eve ihtiyacı bulunan kişi için uygun olmayabilir.

Kirada Bekleme Maliyeti Oluşur

Tahsisat beklenirken hem tasarruf ödemesi hem kira ödenebilir.

TMSF Mevduat Sigortasıyla Aynı Güvence Yoktur

BDDK, tasarruf finansman şirketlerinin denetlendiğini ve fon havuzlarını koruyucu mekanizmalar bulunduğunu belirtmektedir. Ancak bu yapı, bankalardaki mevduat ve katılım fonlarına uygulanan TMSF sigortasıyla aynı değildir. TMSF’nin sigorta görevi banka mevduatı ve katılım fonlarını kapsamaktadır.

BDDK denetimi önemli bir korumadır; ancak “devlet bütün paramı koşulsuz garanti ediyor” şeklinde yorumlanmamalıdır.

Banka mı Daha Güvenli, Tasarruf Finansman Şirketi mi?

Bankalar ve tasarruf finansman şirketleri farklı mevzuata tabi finansal kuruluşlardır.

Bankalar:

• Bankacılık mevzuatına tabidir,
• Kredi verir,
• Evi ipotek alır,
• Ödemeler aksarsa yasal takip yapar,
• Kredi sözleşmesinde faiz ve toplam maliyet açıklanır.

Tasarruf finansman şirketleri:

• 6361 sayılı Kanuna tabidir,
• Müşterilerin tasarruf fonlarını yönetir,
• Belirli şartlar oluştuğunda finansman kullandırır,
• Organizasyon ücreti alır,
• BDDK tarafından yetkilendirilir ve denetlenir.

Tasarruf finansman sektöründe geçmişte çok sayıda şirketin tasfiyesine karar verilmiş olması, yalnızca güncel BDDK listesinde yer alan şirketlerle işlem yapılmasının önemini göstermektedir. TMSF, 2021’den itibaren tasfiyesine karar verilen 21 şirketin işlemlerini yürüttüğünü açıklamıştır.

Bu geçmiş, günümüzde lisanslı bütün şirketlerin sorun yaşayacağı anlamına gelmez. Ancak şirket seçerken marka reklamından çok:

• Faaliyet izni,
• Sözleşme,
• Finansal yapı,
• Tahsisat performansı,
• Müşteri hizmetleri,
• Şikâyet çözüm sistemi

incelenmelidir.

Tasarruf Finansman Sözleşmesinde Nelere Bakılmalı?

Sözleşme imzalanmadan en az bir gün önce ön bilgilendirme formunun müşteriye verilmesi gerekir.

İmzadan önce şu soruların cevabı yazılı olarak alınmalıdır:

1. Finansman tutarı tam olarak kaç TL?
2. Organizasyon ücreti KDV dahil kaç TL?
3. Tahsisat tarihi kesin mi, tahmini mi?
4. Tahsisat için kaç ay ödeme yapmak gerekiyor?
5. Çekilişli mi, çekilişsiz mi?
6. Peşinat artırılırsa tarih nasıl değişiyor?
7. Taksit gecikirse teslim kaç ay erteleniyor?
8. Finansman tutarını artırmak mümkün mü?
9. Konut fiyatı artarsa sözleşme nasıl güncellenecek?
10. Taksit artışı hangi kurala göre yapılacak?
11. Sözleşmeden 14 gün sonra çıkılırsa organizasyon ücreti ne olacak?
12. Birikimler kaç ay içinde iade edilecek?
13. Tahsisat sonrasında hangi teminatlar alınacak?
14. Ev üzerine kaçıncı derece ipotek konulacak?
15. Kefil istenecek mi?
16. Ekspertiz ücretini kim ödeyecek?
17. Tapu ve ipotek masrafları kime ait?
18. Evde yaş, tapu türü veya bölge sınırlaması var mı?
19. Hisseli tapu, kat irtifakı veya kentsel dönüşüm evi alınabilir mi?
20. Sözlü vaatlerin tamamı sözleşmede yazıyor mu?

Satış danışmanının:

• “Kesin şu ay teslim,”
• “Organizasyon ücreti her durumda iade edilir,”
• “Hiçbir ek masraf çıkmaz,”
• “Evin fiyatı artarsa şirket tamamlar”

şeklindeki sözleri, sözleşmede yer almıyorsa güvenli kabul edilmemelidir.

Konut Kredisi Sözleşmesinde Nelere Bakılmalı?

Bankadan yazılı ödeme planı alınarak şu bilgiler karşılaştırılmalıdır:

• Aylık faiz veya kâr payı,
• Yıllık maliyet oranı,
• Aylık taksit,
• Toplam geri ödeme,
• Tahsis ücreti,
• Ekspertiz bedeli,
• İpotek tesis bedeli,
• Hayat sigortası,
• Konut sigortası,
• DASK,
• Erken ödeme tazminatı,
• Gecikme faizi,
• Yeniden yapılandırma koşulları,
• Ara ödeme sonrası yeni ödeme planı.

Karşılaştırma yalnızca aylık faiz üzerinden yapılmamalıdır.

Yıllık maliyet oranı ve toplam geri ödeme esas alınmalıdır.

Peşinatı Olan Kişi İçin Hangisi Daha Mantıklı?

Yüksek peşinatınız varsa her iki sistemde de avantaj elde edebilirsiniz.

Bankada

• Daha az kredi kullanılır.
• Aylık taksit düşer.
• Toplam faiz azalır.
• Kredi onayı kolaylaşabilir.
• Ekspertiz ile satış fiyatı arasındaki fark daha rahat karşılanabilir.

Tasarruf Finansmanında

• Tahsisat tarihi öne çekilebilir.
• Aylık ödeme düşebilir.
• Finansman tutarı azalabilir.
• Organizasyon ücretinin hesaplandığı matrah düşebilir.

Yüksek peşinatı bulunan kişi için en doğru karşılaştırma:

Aynı finansman tutarı ve aynı ev alış tarihi üzerinden toplam maliyetleri karşılaştırmaktır.

Bir sistemde evi bugün, diğerinde iki yıl sonra alacaksanız yalnızca ücret karşılaştırması doğru sonuç vermez.

Peşinatı Olmayan Kişi İçin Hangisi Daha Mantıklı?

Peşinatı olmayan kişi için banka kredisi zor olabilir. Çünkü BDDK oranları ve ekspertiz değeri nedeniyle evin tamamının kredilendirilmesi çoğu durumda mümkün değildir.

Tasarruf finansman şirketlerinde peşinatsız plan bulunabilir. Ancak:

• Tahsisat daha geç olabilir,
• Aylık ödeme yükselebilir,
• Organizasyon ücreti devam eder,
• Konut fiyatı artış riski büyür.

Peşinat olmadan sisteme girmek yerine belirli bir süre düzenli tasarruf yaparak acil durum fonu ve peşinat oluşturmak daha güvenli olabilir.

Ev alındıktan sonra bütün birikimin peşinata verilmesi de risklidir. Tapu, taşınma, tadilat, eşya ve beklenmeyen giderler için nakit bırakılmalıdır.

Geliri Düzensiz Olan Kişi Hangisini Seçmeli?

Geliri düzensiz olan kişi için her iki sistem de risklidir.

Bankada taksit aksarsa:

• Gecikme faizi,
• Yasal takip,
• Kredi notunun bozulması,
• İpoteğin paraya çevrilmesi

riski vardır.

Tasarruf finansmanında ödeme aksarsa:

• Tahsisat ertelenebilir,
• Plan değişebilir,
• Sözleşme feshedilebilir,
• Birikimin iadesi aylar sürebilir.

Serbest çalışan veya dönemsel geliri olan kişinin:

• En az 6 aylık ödeme rezervi oluşturması,
• Taksiti en yüksek aya göre değil düşük gelir ayına göre belirlemesi,
• Ara ödeme zorunluluğundan kaçınması,
• Gelirin tamamını konut ödemesine bağlamaması

daha güvenlidir.

Aylık Taksit Gelirin Ne Kadarını Geçmemeli?

Herkes için geçerli tek bir yasal oran bulunmasa da güvenli bütçe açısından konut ödemesinin hane halkının düzenli net gelirini aşırı zorlamaması gerekir.

Hesaplamaya şu giderler de dahil edilmelidir:

• Aidat,
• Elektrik, su ve doğal gaz,
• Emlak vergisi,
• DASK ve konut sigortası,
• Ulaşım,
• Çocuk ve eğitim giderleri,
• Sağlık,
• Mevcut krediler,
• Acil durum birikimi.

Örneğin aylık taksit tek başına ödenebiliyor görünse bile aidat ve yaşam giderleri eklendiğinde bütçe açık verebilir.

Enflasyon Hangi Sistemi Nasıl Etkiler?

Banka Kredisi

Sabit taksitli kredide nominal aylık taksit değişmez.

Gelir zaman içinde artarsa taksidin gelir içindeki payı düşebilir. Ancak gelir artışı garanti değildir.

Yüksek enflasyonda kredi borcunun reel yükü zamanla azalabilir. Buna karşılık kredinin başlangıç maliyeti ve aylık taksiti yüksek olabilir.

Tasarruf Finansmanı

Tasarruf döneminde biriktirilen nominal tutarın alım gücü azalabilir.

Konut fiyatları finansman tutarından hızlı yükselirse tahsisat tarihinde ek kaynak gerekebilir.

Bazı sözleşmelerde finansman ve taksit artışı yapılabilir. Bunun hangi şartlarda yapılacağı önceden öğrenilmelidir.

TCMB’nin değişken faizli konut finansmanı için Ağustos 2026 döneminde esas alınacak TÜFE yıllık değişim oranını yüzde 32,11 olarak göstermesi, uzun bekleme dönemlerinde satın alma gücü riskinin göz ardı edilmemesi gerektiğini göstermektedir.

Hangi Durumda Banka Konut Kredisi Daha Mantıklıdır?

Şu şartların çoğu sizde varsa banka kredisi daha uygun olabilir:

• Evi hemen almak istiyorsanız,
• Kirada oturuyor ve yüksek kira ödüyorsanız,
• Düzenli ve belgelenebilir geliriniz varsa,
• Kredi notunuz iyiyse,
• Yeterli peşinatınız varsa,
• Taksitleri uzun süre aksatmadan ödeyebilecekseniz,
• Alacağınız evin fiyatının hızla yükseleceğini düşünüyorsanız,
• Belirli bir evi kaçırmak istemiyorsanız,
• Toplam geri ödeme yüksek olsa da öngörülebilirlik istiyorsanız,
• İleride faiz düşerse yapılandırma yapmayı planlıyorsanız.

Hangi Durumda Tasarruf Finansmanı Daha Mantıklıdır?

Şu şartların çoğu sizde varsa tasarruf finansmanı değerlendirilebilir:

• Faizli kredi kullanmak istemiyorsanız,
• Tahsisat tarihine kadar bekleyebiliyorsanız,
• Kira ödemiyorsanız veya kiranız düşükse,
• Düzenli tasarruf disiplininiz varsa,
• Bankadan yeterli kredi alamıyorsanız,
• Ödemelerinizi uzun süre aksatmadan sürdürebilecekseniz,
• Organizasyon ücretini kabul edilebilir buluyorsanız,
• Tahsisat tarihi sözleşmede açıkça yazıyorsa,
• Konut fiyatı artışı halinde ek peşinat oluşturabiliyorsanız,
• BDDK lisanslı ve mali yapısı güçlü bir şirket seçtiyseniz.

Hangi Durumda İki Seçenekten de Uzak Durulmalı?

Şu şartlarda aceleyle sözleşme yapılmamalıdır:

• Düzenli gelir yoksa,
• Acil durum birikimi bulunmuyorsa,
• Taksit hane gelirinin büyük bölümünü tüketiyorsa,
• Peşinat için ihtiyaç kredisi kullanılacaksa,
• Tapu ve ekspertiz masrafları için para kalmıyorsa,
• Tasarruf finansmanı tahsisat tarihi sözlü bırakılıyorsa,
• Organizasyon ücretinin iade şartı belirsizse,
• Banka kredisinin toplam geri ödemesi hesaplanmamışsa,
• Satın alınacak evde hukuki veya teknik sorun varsa,
• Şirket BDDK listesinde bulunmuyorsa,
• “Bugün imzalamazsanız fırsat kaçar” baskısı yapılıyorsa.

Ev almak uzun vadeli bir yükümlülüktür. Birkaç gün içinde karar vermeyi zorlayan satış yöntemleri karşısında sözleşme bağımsız bir hukukçuya veya finans uzmanına inceletilmelidir.

Banka Kredisi ve Tasarruf Finansmanı Karşılaştırma Tablosu

Kriter	Banka konut kredisi	Tasarruf finansmanı
Evi alma zamanı	Kredi onaylanınca hemen	Tahsisat tarihinde
Temel maliyet	Faiz/kâr payı	Organizasyon ücreti
Toplam maliyet	Uzun vadede yüksek olabilir	Bekleme ve fiyat artışına göre değişir
Peşinat	Genellikle gerekir	Peşinatlı ve peşinatsız plan olabilir
Kredi notu	Önemlidir	Şirket değerlendirmesine bağlıdır
Gelir belgesi	Genellikle zorunlu	Şirkete ve plana göre değişir
Ev fiyatını sabitleme	Bugünkü fiyattan alınır	Tahsisata kadar fiyat riski vardır
Kira maliyeti	Ev hemen alınırsa sona erebilir	Bekleme döneminde devam edebilir
Ödeme planı	Baştan belirli	Plana göre daha esnek olabilir
İpotek	Kredi kullandırıldığında konur	Tahsisat sonrası teminat istenebilir
Erken çıkış	Erken ödeme mümkündür	Cayma ve fesih şartları farklıdır
14 günlük cayma	Konut kredisinde genel tüketici kredisi caymasından farklı kurallar vardır	Tüm ödemeler kesintisiz iade edilir
TMSF mevduat sigortası	Kredi borcu açısından konu değildir	Tasarruflar banka mevduatı gibi sigortalı değildir
Denetleyici kurum	BDDK	BDDK
Uygun kullanıcı	Evi hemen isteyen	Bekleyebilen ve faiz istemeyen

En Doğru Karşılaştırma Nasıl Yapılır?

Her iki kurumdan da yazılı teklif alın.

Bankadan Alınacak Belge

• Kredi tutarı,
• Aylık faiz,
• Yıllık maliyet oranı,
• Vade,
• Aylık taksit,
• Toplam geri ödeme,
• Bütün ücret ve sigortalar,
• Erken kapama şartları.

Tasarruf Finansman Şirketinden Alınacak Belge

• Finansman tutarı,
• Organizasyon ücreti,
• Peşinat,
• Aylık ödeme,
• Tahsisat tarihi,
• Toplam vade,
• Cayma ve fesih koşulları,
• İade süresi,
• Taksit gecikmesi halinde uygulanacak işlem,
• Finansman artırım şartları,
• Tahsisat sonrası teminatlar.

Daha sonra şu tablo hazırlanmalıdır:

Kalem	Banka	Tasarruf finansmanı
Peşinat
Finansman tutarı
Aylık ödeme
Toplam ödeme
Faiz/kâr payı		Yok
Organizasyon ücreti	Yok
Ekspertiz ve ipotek
Sigortalar
Tahsisata kadar kira	Yok veya kısa
Beklenen fiyat farkı
Eve geçiş tarihi
Sözleşmeden çıkış maliyeti

Son karar yalnızca toplam TL tutarına göre değil:

• Eve geçiş tarihi,
• Risk,
• Esneklik,
• Gelir güvenliği,
• Dini hassasiyet,
• Likidite ihtiyacı

birlikte değerlendirilerek verilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Konut kredisi mi daha ucuz, tasarruf finansmanı mı?

Tek bir cevap yoktur. Banka kredisi uzun vadede yüksek faiz maliyeti yaratabilir. Tasarruf finansmanı ise organizasyon ücreti, kira ve konut fiyat artışı nedeniyle beklenenden pahalı hale gelebilir.

Faizsiz ev sistemi gerçekten faizsiz mi?

Tasarruf finansman sözleşmesi mevzuatta faizsiz finansman esasına göre düzenlenir. Ancak organizasyon ücreti ve diğer maliyetler bulunabilir.

Organizasyon ücreti geri alınır mı?

Sözleşmeden 14 gün içinde cayılırsa organizasyon ücreti dahil bütün ödemeler kesintisiz iade edilmelidir. Daha sonraki fesihte organizasyon ücretinin iade edilip edilmeyeceği sözleşme ve mevzuat kapsamında ayrıca değerlendirilmelidir.

Tasarruf finansmanından çıkarsam param ne zaman gelir?

Fesih halinde tasarruf ve varsa tahakkuk etmiş getiri, iade talebinden itibaren en geç altı ay içinde müşterinin kendi banka hesabına ödenmelidir.

Çekilişsiz sistemde teslim tarihi kesin midir?

Sözleşmede açık tarih ve şartlar varsa daha öngörülebilirdir. Ancak ödeme gecikmesi, finansman artırımı veya sözleşmedeki diğer koşullar tarihi değiştirebilir.

Taksiti ödemezsem ne olur?

Tasarruf finansman şirketi tahsisatı erteleyebilir veya sözleşmedeki koşullara göre sözleşmeyi feshedebilir. Bankada ise gecikme faizi ve şartları oluştuğunda yasal takip gündeme gelebilir.

Tasarruf finansman şirketi batarsa devlet paramı öder mi?

Tasarruf finansman şirketleri BDDK tarafından denetlenir ve fon havuzlarına yönelik koruyucu kurallar bulunur. Ancak yatırılan tasarruflar banka mevduatı gibi TMSF mevduat sigortası kapsamında değildir.

Tasarruf finansmanı için kefil gerekir mi?

Şirkete, finansman tutarına ve tahsisat sonrası teminat yapısına göre değişebilir. Kefil şartı imzadan önce yazılı olarak öğrenilmelidir.

Şirket teslimatı geciktirirse ne yapabilirim?

Önce şirkete yazılı başvuru yapılmalı, sözleşmedeki tahsisat tarihi ve şartları belirtilmelidir. Tutar iadesi dışındaki denetim ve gözetim başvuruları BDDK’nın elektronik şikâyet sistemi üzerinden iletilebilir. Tüketici işlemi niteliğindeki parasal uyuşmazlıklarda tutara göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi gündeme gelebilir. 2026 yılında 186.000 TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıkları için tüketici hakem heyetine başvurulabilir.

Konut kredisinde hayat sigortası zorunlu mu?

Tüketicinin açık talebi olmadan kredi bağlantılı sigorta yapılamaz. Banka sigortalı teklif sunuyorsa sigortasız kredi teklifini de sunmalıdır. DASK ise konut kredisi ve tapu işlemlerinde zorunlu olarak kontrol edilir.

Kredi faizleri düşerse ne olur?

Mevcut kredi daha düşük faizli yeni krediyle kapatılabilir. Ancak erken ödeme tazminatı, yeni ekspertiz, tahsis ve ipotek giderleri hesaplanmalıdır.

Tasarruf finansmanı sürerken konut fiyatı artarsa şirket farkı öder mi?

Şirket yalnızca sözleşmedeki finansman tutarı ve koşullardan sorumludur. Fiyat farkının otomatik olarak karşılanacağı varsayılmamalıdır. Finansman artırma şartları sözleşmede incelenmelidir.

Birikimimi altın veya dövizde tutmak mı, sisteme girmek mi daha mantıklı?

Bu durum kişinin risk tercihi, konut alma tarihi ve piyasa koşullarına bağlıdır. Tasarruf finansmanına yatırılan tutarların nasıl yönetildiği ve müşteriye getiri verilip verilmediği sözleşmeden kontrol edilmelidir.

Katılım bankasından ev almakla tasarruf finansmanı aynı mı?

Hayır. Katılım bankası, konut finansmanını kendi bankacılık modeli ve kâr payı üzerinden sağlar. Tasarruf finansman şirketi ise belirli süre tasarruf edilmesine ve tahsisat sistemine dayanır.

Konut Kredisi mi, Tasarruf Finansmanı mı?

Evi Hemen Almanız Gerekiyorsa

Düzenli geliriniz, yeterli peşinatınız ve güvenli ödeme kapasiteniz bulunuyorsa banka konut kredisi daha öngörülebilir olabilir.

Konut bugün alınır, fiyat sabitlenir ve kiradan çıkılır. Bunun karşılığında yüksek faiz ve uzun vadeli borç yükü üstlenilir.

Faizli Kredi Kullanmak İstemiyorsanız

Evi almak için bekleyebiliyor, düzenli ödeme yapabiliyor ve konut fiyat artışına karşı ek birikim oluşturabiliyorsanız BDDK lisanslı bir tasarruf finansman şirketi değerlendirilebilir.

Ancak organizasyon ücretinin yanı sıra bekleme dönemindeki kira ve fiyat farkı mutlaka hesaba katılmalıdır.

Benim Genel Değerlendirmem

Kirada oturan ve evi hemen almak isteyen kişi için, taksit güvenli şekilde ödenebiliyorsa konut kredisi daha mantıklı olabilir.

Çünkü bekleme süresinde ödenen kira ve konut fiyatındaki artış, tasarruf finansmanının düşük görünen maliyetini yükseltebilir.

Kira ödemeyen, faizli borçlanmak istemeyen ve birkaç yıl bekleyebilen kişi için tasarruf finansmanı daha mantıklı olabilir.

Ancak yalnızca:

• BDDK lisanslı şirket seçilmesi,
• Tahsisat tarihinin sözleşmede net olması,
• Organizasyon ücretinin bilinmesi,
• Fesih ve iade şartlarının kabul edilebilir olması,
• Konut fiyat artışı için ek birikim bulunması

halinde değerlendirilmelidir.

En doğru karar şu soruyla bulunur:

“Bugün krediyle alacağım evin bütün maliyeti mi daha düşük, yoksa tahsisata kadar ödeyeceğim kira, organizasyon ücreti ve fiyat farkıyla birlikte tasarruf finansmanı mı?”

Bu hesap kişiye, gelire, peşinata, seçilen eve ve teslim süresine göre yapılmalıdır.

ÖNEMLİ NOT: BU YAZI YATIRIM TAVSİYESİ DEĞİLDİR. Her kişinin geliri, borç durumu, peşinatı, satın alacağı konut, ödeme gücü ve risk tercihi farklıdır. Sözleşme imzalanmadan önce banka veya tasarruf finansman şirketinden kişiye özel yazılı maliyet tablosu alınmalı; sözleşme gerektiğinde bağımsız bir avukat ve mali müşavir tarafından incelenmelidir.