Kentsel Dönüşüm Nasıl Başvurulur?

Türkiye’de eski, ekonomik ömrünü tamamlamış veya olası bir depremde yıkılma ve ağır hasar görme riski bulunan binaların yenilenmesi için farklı kentsel dönüşüm destekleri uygulanmaktadır.

Bu destekler tek bir kampanyadan oluşmaz. Binanın bulunduğu il, yapının risk durumu, başvuru sahibinin malik veya kiracı olması, kullanılacak finansman modeli ve projenin bina ya da ada bazında gerçekleştirilmesi alınabilecek desteği değiştirebilir.

Türkiye genelinde uygulanan başlıca destekler şunlardır:

• Kentsel dönüşüm kira yardımı
• Kiracılara tek seferlik taşınma desteği
• Kredi faiz desteği
• Düşük faizli uzun vadeli dönüşüm kredileri
• Vergi, tapu, noter ve belediye harcı muafiyetleri
• İstanbul’a özel Yarısı Bizden Kampanyası
• Bazı illerde 3 milyon TL’ye kadar düşük faizli ARAAD kredisi
• Belediyelerin kendi kira ve dönüşüm destekleri

Kentsel dönüşüm yardımından yararlanabilmek için çoğu durumda binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında resmî olarak “riskli yapı” olarak tespit edilmesi gerekir. Yalnızca binanın eski olması veya vatandaşın binasını yenilemek istemesi, bütün desteklerden otomatik olarak yararlanmak için yeterli değildir.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların veya bölgelerin daha güvenli hale getirilmesi amacıyla gerçekleştirilen yenileme, güçlendirme, tasfiye ve yeniden yapılandırma çalışmalarının genel adıdır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında üç temel kavram bulunur:

Riskli yapı

Ekonomik ömrünü tamamladığı veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik incelemelerle belirlenen yapıdır.

Riskli yapı, ilan edilmiş bir riskli alanın içerisinde olmak zorunda değildir. Türkiye’nin herhangi bir ilindeki tek bir apartman da inceleme sonucunda riskli yapı olarak tespit edilebilir.

Riskli alan

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığı belirlenen ve resmî kararla riskli alan ilan edilen bölgedir.

Rezerv yapı alanı

Kentsel dönüşüm uygulamalarında yeni ve güvenli yerleşim alanları oluşturmak için belirlenen bölgelerdir.

Bir binanın riskli yapı olarak belirlenmesiyle bir mahallenin riskli alan ilan edilmesi aynı işlem değildir. Bina bazında yapılan dönüşümde çoğunlukla riskli yapı tespiti üzerinden ilerlenir.

Türkiye’de Başlıca Kentsel Dönüşüm Destekleri

Türkiye genelindeki destekler herkes için aynı tutarda ve aynı şartlarla uygulanmaz. Desteklerin hangi kurumdan alınacağına göre başvuru yöntemi de değişebilir.

Türkiye Geneli Destek Özeti

Destek	Kimler yararlanabilir?	Temel özellik
Bakanlık kira yardımı	Malikler	Riskli yapılarda genel olarak 18 aya kadar aylık yardım
Kiracı taşınma yardımı	Fiilen oturan veya iş yeri işleten kiracılar	İlin aylık kira yardımının iki katı tutarında tek ödeme
Sınırlı ayni hak desteği	İntifa gibi haklarla binayı kullananlar	Aylık yardımın beş katı tutarında tek ödeme
Faiz desteği	Malikler ve şartları sağlayan hak sahipleri	Anlaşmalı bankadan kullanılan kredi faizinin bir bölümü devletçe karşılanır
Vergi ve harç muafiyeti	6306 kapsamındaki işlemler	Tapu, noter, damga vergisi ve bazı belediye ücretlerinde muafiyet
Yarısı Bizden	İstanbul’daki uygun riskli yapılar	Konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği
ARAAD kredisi	Belirlenen beş ildeki uygun yapılar	3 milyon TL’ye kadar, aylık yüzde 0,69 faiz ve 180 ay vade
Belediye destekleri	Belediyenin belirlediği şartları sağlayanlar	İl veya ilçeye göre değişen ek kira ve dönüşüm yardımları

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Nedir?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olduğu kesinleşen ve tahliye edilen yapılardaki maliklere kira yardımı yapılabilir.

Riskli alan dışında bulunan tekil riskli yapılarda maliklere uygulanan kira yardımı süresi genel olarak 18 aydır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise yardım süresi, 36 ayı geçmemek üzere uygulamayı yürüten kurum tarafından belirlenebilir.

Kira yardımının tutarı bütün Türkiye’de aynı değildir. Bakanlık tutarları illere ve dönemlere göre belirler ve güncelleyebilir.

Bu nedenle internette görülen eski tablolar üzerinden kesin hesap yapılmamalıdır. Başvuru yapılacak tarihte geçerli olan aylık tutar:

• E-Devlet kira yardımı başvuru ekranından,
• Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden,
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden,
• Yetki devri bulunan yerlerde ilçe belediyesinden

öğrenilmelidir.

Kira yardımı alabilmek için yalnızca riskli yapı raporunun bulunması yeterli olmayabilir. Binanın fiilen tahliye edilmiş olması ve başvurunun gerekli belgelerle süresi içerisinde yapılması gerekir.

Kiracılar Kentsel Dönüşüm Yardımı Alabilir mi?

Evet. Riskli yapıda fiilen ikamet eden veya iş yeri işleten kiracılar da destekten yararlanabilir.

Kiracılara malikler gibi 18 ay boyunca aylık ödeme yapılmaz. Kiracıya, binanın bulunduğu il için belirlenen aylık kira yardımının iki katı tutarında tek seferlik ödeme yapılabilir.

Örneğin başvuru tarihinde ilgili il için aylık malik yardımı 10.000 TL olarak uygulanıyorsa, kiracı için teorik tek seferlik yardım 20.000 TL olacaktır. Ancak kesin tutar, başvuru tarihinde yürürlükte bulunan resmî tarife üzerinden hesaplanır.

Kiracının şu konuları belgelendirmesi gerekebilir:

• Riskli yapıda gerçekten oturduğu veya iş yeri işlettiği
• Tahliye tarihinden önce yapıda bulunduğu
• Elektrik, su veya doğalgaz aboneliği
• Nüfus kayıt sistemindeki adresi
• Kira sözleşmesi
• İş yeri ise vergi levhası veya faaliyet belgesi

Yalnızca kâğıt üzerinde hazırlanmış ancak fiilî kullanımı göstermeyen bir kira sözleşmesi yeterli kabul edilmeyebilir.

Sınırlı Ayni Hak Sahiplerine Ne Kadar Yardım Verilir?

Riskli yapıda intifa hakkı gibi sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden veya iş yeri işleten kişiler de destek alabilir.

Bu kişilere, bulunduğu il için belirlenen aylık kira yardımının beş katı tutarında tek seferlik ödeme yapılabilir.

Malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi başvurularında istenecek belgeler birbirinden farklı olabilir.

Kira Yardımı Başvurusu Ne Zaman Yapılmalı?

Kira yardımı başvurusu için tahliye veya yıkım işlemi sonrasında sınırsız süre bulunmaz.

Genel uygulamada riskli yapının tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç bir yıl içerisinde başvuru yapılması gerekir. Süre geçirildiğinde yardım hakkı kaybedilebilir.

Bu nedenle maliklerin “İnşaat başlayınca başvururum” düşüncesiyle aylarca beklememesi gerekir.

En güvenli yöntem:

1. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesini beklemek
2. Binanın tahliyesini belgelemek
3. Yıkım veya tahliye tutanağını almak
4. Gerekli belgeleri hazırlamak
5. Süreyi geçirmeden e-Devlet veya yetkili kuruma başvurmak

şeklindedir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımına Nasıl Başvurulur?

Kira yardımı başvurusu e-Devlet üzerinden yapılabilir.

E-Devlet içerisinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına ait “6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu” hizmeti bulunmaktadır.

Başvuru yolu genel olarak şöyledir:

1. E-Devlet hesabınıza giriş yapın.
2. Arama alanına “Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu” yazın.
3. İlgili Bakanlık hizmetini açın.
4. Riskli yapı kaydını seçin.
5. Malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi durumunuzu belirtin.
6. Talep edilen bilgi ve belgeleri yükleyin.
7. IBAN ve iletişim bilgilerinizi kontrol edin.
8. Başvuruyu tamamlayarak takip numarasını saklayın.

E-imza veya mobil imzaya ihtiyaç duyulan işlemler bulunabilir. Elektronik başvuru tamamlanamıyorsa taşınmazın bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetkilendirilmiş belediyeye fiziksel başvuru yapılabilir. İstanbul’da kira yardımı işlemlerinin önemli bir bölümü ilçe belediyelerine devredilmiştir.

Kira Yardımı İçin Hangi Belgeler İstenir?

İstenen belgeler başvuranın durumuna ve ildeki uygulamaya göre değişebilir.

Maliklerden genel olarak şu belgeler istenebilir:

• T.C. kimlik belgesi
• Tapu veya güncel tapu kaydı
• Riskli yapı tespit bilgisi
• Tahliye veya yıkım belgesi
• Başvuru dilekçesi
• IBAN bilgisi
• Vekâletle başvuruluyorsa vekâletname
• Gerekirse eski elektrik, su veya doğalgaz faturası

Kiracılardan ayrıca şu belgeler talep edilebilir:

• Kira sözleşmesi
• Tahliyeden önceki yerleşim yeri belgesi
• Elektrik, su veya doğalgaz faturası
• İş yeri kiracısıysa vergi levhası
• Tahliye edildiğini gösteren belge

Belgelerin riskli yapı ilanından sonra hazırlanması yerine dönüşüm başlamadan önce toplanması daha güvenlidir.

Kentsel Dönüşüm Kredi Faiz Desteği Nedir?

6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı dönüşüm kredilerinin faiz veya kâr payının bir bölümü devlet tarafından karşılanabilir.

Faiz desteği şu amaçlarla kullanılan krediler için gündeme gelebilir:

• Riskli binanın yeniden yapılması
• Uygun yeni bir konutun edinilmesi
• Şartları oluştuğunda binanın güçlendirilmesi
• İş yerinin yeniden yapılması veya edinilmesi

Başvurular, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile protokolü bulunan bankalara yapılır. Banka, başvuru sahibinin gelirini, kredi geçmişini ve ödeme gücünü ayrıca değerlendirir. Riskli yapı sahibi olmak, bankanın krediyi mutlaka onaylayacağı anlamına gelmez.

Kredi limitleri, faiz desteği oranları ve anlaşmalı bankalar zaman içerisinde değişebildiği için başvuru öncesinde güncel liste kontrol edilmelidir.

Aynı Anda Kira Yardımı ve Faiz Desteği Alınabilir mi?

Genel 6306 uygulamasında Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği verilmez.

Başka bir ifadeyle aynı hak sahibi çoğu durumda:

• Ya kira yardımını,
• Ya da faiz destekli krediyi

tercih etmek zorundadır.

Hangi seçeneğin daha avantajlı olduğu yapılacak kredi tutarına, kira giderine, dönüşüm süresine ve ödeme gücüne göre değişir.

Kampanya ve belediye desteklerinde ise farklı kurallar bulunabilir. Yarısı Bizden, ARAAD ve belediye yardımlarının birbirleriyle otomatik olarak birleştirilebileceği varsayılmamalıdır. Sözleşme imzalanmadan önce kurumdan yazılı bilgi alınmalıdır.

Vergi, Tapu ve Harç Muafiyetleri Nelerdir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm işlemlerinin önemli avantajlarından biri de belirli vergi, harç ve ücretlerin alınmamasıdır.

Şartları sağlayan işlemlerde uygulanabilecek muafiyetlerden bazıları şunlardır:

• Noter harcı
• Tapu ve kadastro harçları
• Bazı belediye harçları
• Damga vergisi
• Belirli veraset ve intikal vergileri
• Kentsel dönüşüm kredisindeki banka ve sigorta muameleleri vergisi
• Bazı döner sermaye ücretleri
• Belediyelerin yeni yapı için aldığı bazı ücretler
• İlk devir, tescil ve ipotek işlemlerindeki belirli harçlar

Riskli yapı parselinde gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda, mevcut inşaat alanının belirli sınırlar içerisindeki yeni kısmı için de belediye harç ve ücret muafiyetleri uygulanabilir.

Ancak “Kentsel dönüşümde hiçbir masraf ödenmez” düşüncesi doğru değildir.

Şu giderler devam edebilir:

• Riskli yapı tespit ücreti
• Mimari ve statik proje ücretleri
• Zemin etüdü
• Yapı denetim giderleri
• Müteahhitlik bedeli
• Yıkım masrafları
• Yeni abonelikler
• Binanın mevcut alanını aşan bölümler için alınabilecek ücretler
• Avukat, mühendis veya danışmanlık giderleri

Muafiyet belgesi alınmadan yapılan işlemlerde sonradan iade problemi yaşanabileceği için işlemin 6306 kapsamında olduğu önceden belgelenmelidir.

İstanbul’a Özel Yarısı Bizden Kampanyası

İstanbul’daki en önemli kentsel dönüşüm desteklerinden biri Yarısı Bizden Kampanyası’dır.

Kampanya İstanbul’un 39 ilçesindeki şartları sağlayan riskli yapıları kapsar. 2025 ve 2026 yıllarında riskli yapı ilan edilen binaların, işlemlerini 31 Aralık 2026 tarihine kadar tamamlamaları halinde kampanyadan yararlanabilmelerine yönelik düzenleme yapılmıştır.

Yarısı Bizden Konut Desteği Ne Kadar?

Bina bazlı dönüşüm modelinde bir konut için:

• 875.000 TL hibe
• 875.000 TL kredi
• 125.000 TL taşınma desteği

sağlanmaktadır.

Böylece ilk konut için toplam finansman desteği 1.875.000 TL’ye ulaşmaktadır.

Buradaki 1.875.000 TL’nin tamamı karşılıksız değildir.

• 875.000 TL hibe geri ödenmez.
• 875.000 TL kredi geri ödenir.
• 125.000 TL taşınma desteği, kampanya koşullarına göre tek seferlik destek niteliğindedir.

Yarısı Bizden İş Yeri Desteği

Bir iş yeri için:

• 437.500 TL hibe
• 437.500 TL kredi
• 125.000 TL taşınma desteği

olmak üzere toplam 1.000.000 TL finansman sağlanmaktadır.

Birden Fazla Evi Olanlar Yararlanabilir mi?

Hak sahibinin kampanya kapsamındaki ilk konutu için hibe, kredi ve taşınma desteği uygulanır.

Aynı kişinin aynı projede başka konutları bulunuyorsa diğer her konut için 1.750.000 TL’ye kadar kredi imkânı sunulabilir. Diğer iş yerleri için de 875.000 TL kredi desteği gündeme gelebilir.

Hibe hakkı bütün konutlara ayrı ayrı sınırsız biçimde uygulanmaz.

Yarısı Bizden Kredisi Nasıl Geri Ödenir?

Yarısı Bizden kredisinde geri ödeme:

• Yapı ruhsatı alındıktan iki yıl sonra başlar.
• On yıla kadar vadeye yayılır.
• Ödemenin başladığı ilk yıl faiz uygulanmaz.
• Sonraki yıllarda borç, TÜFE oranının yarısı kadar güncellenebilir.

Ödemeler doğrudan vatandaşa nakit olarak verilmez. İnşaatın ilerleme oranına göre hak sahibi adına yükleniciye aktarılır.

Ödeme aşamaları genel olarak şöyledir:

• İş başlangıcında yüzde 30
• Taşıyıcı sistem tamamlandığında yüzde 30
• Sıva aşamasında yüzde 30
• Yapı kullanım izin belgesi alındığında yüzde 10

Bu sistem, paranın inşaat ilerlemeden tamamen yükleniciye aktarılmasını engellemeyi amaçlar.

Yarısı Bizden Kampanyasına Nasıl Başvurulur?

Güncel uygulamada eski sistemdeki gibi önceden e-Devlet üzerinden Yarısı Bizden başvurusu yapmak zorunlu değildir.

Başvuru süreci genel olarak şöyledir:

1. Bina için riskli yapı tespiti yaptırılır.
2. Riskli yapı kararı kesinleşir.
3. Kat malikleri dönüşüm için karar alır.
4. Proje ve müteahhit belirlenir.
5. Yapı ruhsatı alınır.
6. Kat irtifakı kurulur.
7. Hak sahibi tespiti için ilçe belediyesine başvurulur.
8. Bakanlık incelemesi yapılır.
9. Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanır.
10. Ödemeler inşaat seviyesine göre yükleniciye aktarılır.

Yeni projedeki toplam inşaat alanının, otopark ve sığınak dışında, eski yapının yaklaşık bir buçuk katını aşmaması kampanyanın temel şartlarından biridir.

Ada ve Site Bazlı Yarısı Bizden Desteği

Birden fazla binanın birlikte dönüştürüldüğü büyük projelerde alan bazlı dönüşüm modeli uygulanabilir.

Tam uzlaşma sağlanan site veya ada bazlı projelerde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve Emlak Konut sürece dahil olabilir.

Bu modelde hak sahibi başına:

• 875.000 TL hibe
• 125.000 TL taşınma desteği

sağlanabilir. Hibe maliyetten düşülür, kalan borç ise uzun vadeli ödeme planına bağlanabilir.

Beş İlde 3 Milyon TL’ye Kadar Düşük Faizli Kredi

İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında belirli illerdeki uygun riskli yapı sahiplerine düşük faizli uzun vadeli kredi imkânı sunulmaktadır.

Proje şu illeri kapsamaktadır:

• İstanbul
• İzmir
• Manisa
• Kahramanmaraş
• Tekirdağ

Uygun bulunan hak sahiplerine:

• 3.000.000 TL’ye kadar kredi
• Aylık yüzde 0,69 faiz
• 180 aya kadar vade
• İlk yıl geri ödemesiz dönem

sağlanabilmektedir.

Bu kredi Yarısı Bizden ile aynı program değildir.

3 Milyon TL’lik Kredinin Şartları

Resmî kriterler arasında şu koşullar bulunmaktadır:

• Açık ve devam eden icra kaydı bulunmaması
• Açık haciz kaydı bulunmaması
• Açık takip kaydı bulunmaması
• Aylık kredi taksidinin belgelenmiş hane halkı gelirinin yüzde 70’ini aşmaması
• Yapının 6306 kapsamında riskli yapı olması veya afet nedeniyle yıkılmış olması
• Projeye uygun yetki grubuna sahip müteahhitle anlaşılması
• Yeni inşaatın temel imalatına başlanmamış olması

Kredi doğrudan ve koşulsuz verilen bir devlet ödemesi değildir. Banka değerlendirmesi ve proje incelemesi yapılır.

3 Milyon TL’lik Krediye Nasıl Başvurulur?

Başvurular ARAAD sistemi üzerinden yürütülmektedir.

Süreç şöyledir:

1. Müteahhitle sözleşme yapılması

Riskli yapı malikleri uygun yetki grubuna sahip bir müteahhitle anlaşır. Bakanlığın istediği ek taahhütname, maliklerle yapılan sözleşmeye eklenir.

2. Müteahhit başvurusu

Yapı ruhsatı alındıktan sonra müteahhit e-Devlet ile ARAAD sistemine giriş yapar ve projeyi kaydeder.

3. Projenin incelenmesi

Riskli yapı numarası, ruhsat, proje, maliyet ve müteahhit belgeleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından incelenir.

4. Hak sahibinin başvurusu

Proje uygun bulunduğunda malik ARAAD üzerinden ön başvuru yapar.

5. Banka işlemleri

Hak sahibi protokol imzalanmış bankaya gerekli belgelerle başvurur. Banka gelir ve kredibilite incelemesi yapar.

6. Paranın aktarılması

Onaylanan kredi hak sahibinin bankadaki hesabına blokeli olarak aktarılır. İnşaatın ilerlemesine göre para kademeli biçimde müteahhit hesabına gönderilir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Kira Desteği

Bakanlık desteklerinin dışında bazı belediyeler kendi bütçelerinden ek kira desteği sağlayabilir.

İstanbul Büyükşehir Belediyesinin riskli binalar için açıkladığı destek modelinde şartları sağlayan:

• İkamet etmeyen maliklere 18 aya kadar aylık 6.500 TL,
• Kiracılara 12 aya kadar aylık 10.000 TL,
• Emekli kiracılara 12 aya kadar aylık 12.000 TL

kira desteği uygulanmaktadır. İkamet eden maliklerin destek tutarları da başvuru sahibinin emeklilik ve kullanım durumuna göre farklılaşabilmektedir.

Bu destek Bakanlığın 6306 kira yardımıyla aynı değildir. Başvuru şartları, binanın risk sınıfı, tahliye durumu ve aynı anda başka yardım alınıp alınmadığı İBB tarafından ayrıca değerlendirilir.

İstanbul’da yaşayanlar hem Bakanlık hem İBB desteklerini araştırmalı ancak iki yardımın mutlaka birlikte alınabileceğini varsaymamalıdır.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlatılır?

Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşaması, riskli yapı tespitinden önce projenin teknik ve mali açıdan değerlendirilmesidir.

Risk tespiti kesinleştiğinde binanın yıkılması zorunlu hale gelebilir. Bu nedenle yalnızca “Bina riskli mi?” sorusu değil, yıkımdan sonra ne yapılacağı da önceden planlanmalıdır.

1. Tapu ve İmar Durumunu Kontrol Edin

Riskli yapı tespitinden önce şu bilgiler araştırılmalıdır:

• Arsanın güncel imar durumu
• Yapılabilecek kat ve inşaat alanı
• Parselde yol veya yeşil alan terkleri
• Otopark ve sığınak zorunlulukları
• Tapudaki arsa payları
• Kaçak veya ruhsata aykırı bölümler
• Mevcut bağımsız bölüm sayısı
• Yeni projede bağımsız bölüm kaybı olup olmayacağı
• Müteahhide verilecek bağımsız bölüm oranı

Eski binada altı daire bulunması, yeni projede de mutlaka altı daire yapılabileceği anlamına gelmez.

Yeni imar şartları, çekme mesafeleri, otopark zorunluluğu ve ruhsat problemleri binanın küçülmesine neden olabilir.

2. Ön Fizibilite Hazırlatın

Bir mimar veya yetkili proje firmasıyla ön çalışma yapılmalıdır.

Ön fizibilitede şu sorular cevaplanmalıdır:

• Yeni bina kaç metrekare olacak?
• Her malike kaç metrekare düşecek?
• Müteahhide verilecek ilave daire çıkıyor mu?
• Maliklerden ne kadar para istenecek?
• Yarısı Bizden veya kredi desteği yeterli olacak mı?
• İnşaat kaç ay sürecek?
• Kira ve taşınma gideri ne olacak?
• Binanın güçlendirilmesi mümkün mü?

Risk raporu alınmadan önce bu hesapların yapılması, binanın yıkılıp yıllarca boş arsa olarak kalma riskini azaltır.

3. Riskli Yapı Tespiti Yaptırın

Riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisans verilmiş kurum ve kuruluşlara yaptırılır.

Binadaki maliklerden birinin başvurusu risk tespiti sürecini başlatmak için yeterli olabilir. Bütün kat maliklerinin önceden imza vermesi gerekmez. Tespit masrafı yapı malikleri tarafından karşılanır.

Yetkili kuruluş:

• Binayı yerinde inceler.
• Beton ve donatı durumunu değerlendirir.
• Gerekli numuneleri alır.
• Taşıyıcı sistemi modeller.
• Teknik rapor hazırlar.
• Raporu elektronik sisteme yükler.

Her deprem performans analizi 6306 kapsamında riskli yapı tespiti değildir. Desteklerden yararlanmak için raporun Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluş tarafından resmî sisteme işlenmesi gerekir.

4. Riskli Yapı Kararına İtiraz

Riskli yapı tespiti ilgililere tebliğ edilir.

Malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ işlemlerinin tamamlanmasından sonra 15 gün içerisinde ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki verilmiş idareye itiraz edebilir. Kiracıların riskli yapı tespitine malik sıfatıyla itiraz hakkı bulunmaz.

İtiraz teknik heyet tarafından incelenir.

İtiraz reddedilirse veya süresi içerisinde itiraz edilmezse riskli yapı tespiti kesinleşir.

5. Tahliye ve Yıkım

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra binanın tahliye edilmesi ve yıkılması gerekir.

Güncel uygulamada ilgili idare tarafından riskli yapının tahliyesi ve yıkılması için toplamda 90 günü aşmayacak süre verilebilir. Sürenin sonunda yapı yıkılmazsa elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulabilir ve bina idare tarafından yıktırılabilir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra malikler yalnızca destek alamamaktan değil, zorunlu tahliye ve yıkımdan da etkilenir.

Bu nedenle müteahhit ve finansman planı hazırlanmadan risk tespiti yaptırmak bazı binalarda ciddi mağduriyet oluşturabilir.

6. Maliklerin Karar Alması

6306 kapsamında yapılacak uygulamalarda karar, arsa payları dikkate alınarak maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir.

Salt çoğunluk, toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin aynı yönde karar vermesidir. Eski düzenlemede yaygın olarak bilinen üçte iki çoğunluk şartı güncel işlemlerin tamamı için geçerli değildir.

Kararda şu konular açıkça belirtilmelidir:

• Binanın yıkılıp yeniden yapılması
• Güçlendirme seçeneği
• Müteahhit seçimi
• Paylaşım modeli
• Yeni bağımsız bölümlerin dağılımı
• Ek ödeme tutarları
• Proje ve teknik şartname
• Teslim süresi
• Gecikme cezası
• Teminatlar

Karara Katılmayan Maliklerin Hissesi Ne Olur?

Salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan maliklere karar ve sözleşme şartları bildirilir.

Karara katılmayanların arsa payları, mevzuattaki süreç izlenerek belirlenen rayiç değer üzerinden açık artırmayla öncelikle anlaşan diğer paydaşlara satılabilir. İlk satış gerçekleşmezse şartları kabul eden üçüncü kişiler de sonraki satışlara katılabilir.

Bu işlem doğrudan apartman yöneticisinin “Hisseni sattık” demesiyle yapılamaz.

Şu işlemlerin mevzuata uygun yapılması gerekir:

• Geçerli malik kararı
• Noter veya resmî bildirim
• Değerleme raporu
• Yetkili kuruma satış başvurusu
• Rayiç bedel tespiti
• Açık artırma işlemleri

Arsa payı satışı ciddi bir mülkiyet işlemi olduğundan maliklerin bağımsız hukuk desteği alması önemlidir.

Müteahhit Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşümde devlet desteği almak, müteahhit riskini ortadan kaldırmaz.

Sözleşme imzalanmadan önce şu kontroller yapılmalıdır:

• Müteahhit yetki belge numarası
• Yetki grubu
• Daha önce tamamladığı projeler
• Devam eden şantiyeleri
• Şirketin sermayesi
• Vergi ve SGK durumu
• İcra, haciz ve dava kayıtları
• Teknik kadrosu
• İnşaatı tamamlayacak mali gücü
• Banka teminatı veya sigorta sunup sunmadığı

Müteahhidin yalnızca “Size para ödetmeden binayı yaparım” demesi yeterli değildir.

Yeni binada kaç bağımsız bölüm oluşacağı, inşaat maliyeti ve müteahhit payı bağımsız bir mimar ve mali müşavir tarafından ayrıca kontrol edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Neler Olmalı?

Kat karşılığı veya ücret karşılığı inşaat sözleşmesinde en az şu konular açıkça yazılmalıdır:

• Bağımsız bölüm numaraları
• Net ve brüt metrekareler
• Dairelerin kat ve cepheleri
• Ortak alanların özellikleri
• Kullanılacak malzemeler
• Isıtma ve yalıtım sistemi
• Otopark düzeni
• Ruhsat alma süresi
• İnşaat başlangıç ve teslim tarihi
• Gecikme halinde aylık ceza
• Maliklerin ödeyeceği tutarlar
• Fiyat artışı uygulanıp uygulanmayacağı
• Devlet desteğinin nasıl kullanılacağı
• Müteahhidin işi bırakması halinde uygulanacak hükümler
• Teminat mektubu veya güvence
• Tapu devrinin hangi aşamalarda yapılacağı
• İskân alma yükümlülüğü
• Vergi, harç ve abonelik giderlerinin kime ait olduğu

Sözleşmedeki “Müteahhit gerekli bütün işlemleri yapar” gibi genel ifadeler uyuşmazlık çıktığında yeterli koruma sağlamaz.

Kentsel Dönüşümde Güçlendirme Desteği Var mı?

Her riskli yapı mutlaka tamamen yıkılarak yeniden yapılmak zorunda olmayabilir. Teknik olarak mümkün olan yapılarda güçlendirme seçeneği değerlendirilebilir.

Ancak güçlendirme için:

• Ayrıntılı deprem performans analizi
• Güçlendirme projesi
• Maliklerin gerekli kararı
• Belediye veya ilgili idare onayı
• Yapı ruhsatı
• Yapı denetimi
• Uygun müteahhit

gerekir.

İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesinin kapsamındaki finansman, şartları sağlayan yapılarda yeniden yapımın yanında güçlendirme için de kullanılabilir.

Güçlendirme her zaman yeniden yapımdan ucuz olmayabilir. Binanın temeli, kolonları, korozyon durumu, mimari kullanım sorunları ve tesisat yaşı birlikte değerlendirilmelidir.

Kentsel Dönüşümde En Sık Yapılan Hatalar

Risk tespitini finansman planından önce yaptırmak

Rapor kesinleştikten sonra yıkım zorunluluğu doğabilir. Müteahhit bulunamazsa bina yıkılmış, malikler ise finansmansız kalmış olabilir.

Yalnızca müteahhidin verdiği projeye güvenmek

Malikler bağımsız mimar ve mühendis incelemesi yaptırmalıdır.

İmar durumunu kontrol etmemek

Eski binadaki daire sayısı veya metrekare yeni projede korunamayabilir.

En yüksek kira yardımını alacağını düşünmek

Kira yardımı illere, yıla ve başvuru sahibinin statüsüne göre değişir.

Hibe ve krediyi birbirine karıştırmak

Yarısı Bizden desteğinin yalnızca hibe bölümü karşılıksızdır. Kredi bölümü geri ödenir.

Kira yardımı ile faiz desteğini birlikte hesaplamak

Aynı kişinin genel 6306 kira yardımı ve faiz desteğini birlikte alamaması mümkündür.

Sözleşmede teslim tarihini belirsiz bırakmak

“Ruhsattan sonra makul sürede” gibi ifadeler yerine kesin süre yazılmalıdır.

Tapuyu erken devretmek

Müteahhide verilecek arsa paylarının inşaat seviyesine bağlı ve kademeli devri daha güvenli olabilir.

Devlet desteğinin bütün maliyeti karşılayacağını düşünmek

İnşaat maliyeti desteği aşarsa farkı maliklerin ödemesi gerekebilir.

Kentsel Dönüşüm Başvurusunda Adım Adım Yol Haritası

Kentsel dönüşüm düşünen bir apartmanın izlemesi gereken güvenli sıralama genel olarak şöyledir:

1. Tapu, arsa payı ve imar durumunu kontrol edin.
2. Bağımsız mimara ön proje hazırlatın.
3. Yaklaşık inşaat maliyetini hesaplayın.
4. Yararlanabileceğiniz destekleri belirleyin.
5. Maliklerin ödeme gücünü değerlendirin.
6. Birden fazla müteahhitten teklif alın.
7. Müteahhitlerin yetki ve mali durumunu kontrol edin.
8. Sözleşme taslağını bağımsız avukata inceletin.
9. Lisanslı kuruluşa risk tespiti yaptırın.
10. Risk kararının kesinleşmesini takip edin.
11. Salt çoğunlukla uygulama kararını alın.
12. Kira veya kredi desteği tercihini belirleyin.
13. Tahliye ve yıkım işlemlerini belgeleyin.
14. E-Devlet veya ilgili kurumdan yardım başvurusu yapın.
15. Yapı ruhsatı, kat irtifakı ve destek sözleşmelerini tamamlayın.
16. İnşaat ödemelerini ilerleme seviyesine bağlayın.
17. Yapı kullanım izin belgesi alınmadan süreci tamamlanmış kabul etmeyin.

Kentsel Dönüşüm Destekleri Hakkında Sık Sorulan Sorular

Binanın riskli olduğunu öğrenmek için nereye başvurulur?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış riskli yapı tespit kuruluşlarından birine başvurulur. E-Devlet üzerinde de riskli yapı tespiti ve sorgulama hizmetleri bulunmaktadır.

Tek bir malik risk tespiti yaptırabilir mi?

Evet. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi yetkili kuruluşa başvurarak süreci başlatabilir.

Risk tespiti ücretsiz mi?

Genel olarak hayır. Riskli yapı tespit masrafı maliklere aittir.

Binam riskli çıkarsa mutlaka yıkılır mı?

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde binanın tahliye ve yıkım süreci başlar. Güçlendirme seçeneği uygulanacaksa bunun ilgili mevzuat ve teknik projeyle onaylanması gerekir.

Riskli yapı kararına kaç gün içinde itiraz edilir?

Malikler veya kanuni temsilcileri tebligattan sonra 15 gün içerisinde itiraz edebilir.

Dönüşüm için bütün maliklerin onayı gerekir mi?

Bina bazlı 6306 uygulamalarında karar, arsa payları oranında salt çoğunlukla alınabilir. Ancak ada bazlı kamu projeleri veya özel kampanyalarda tam uzlaşma aranabilir.

Kira yardımı kaç ay verilir?

Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere genel olarak 18 ay yardım yapılabilir. Riskli ve rezerv yapı alanlarında süre, ilgili kurum tarafından 36 aya kadar belirlenebilir.

Kiracı 18 ay kira yardımı alır mı?

Genel Bakanlık uygulamasında kiracıya aylık 18 aylık ödeme yerine, aylık malik yardımının iki katı tutarında tek seferlik yardım yapılır. Belediyelerin kendi programlarında daha uzun aylık destek bulunabilir.

Kira yardımı için yeni kira kontratı gerekir mi?

Kira yardımının amacı tahliye edilen kişinin yeni kiraladığı evin bütün masrafını birebir karşılamak değildir. Başvuruda eski riskli yapıda oturulduğunun ve tahliyenin belgelenmesi önemlidir. İstenen belgeler kuruma göre değişebilir.

Hem kira yardımı hem kredi desteği alınır mı?

Genel 6306 desteğinde aynı kişiye Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından hem kira yardımı hem faiz desteği verilmez.

Yarısı Bizden yalnızca İstanbul’da mı?

Evet. Yarısı Bizden Kampanyası İstanbul’un 39 ilçesindeki şartları sağlayan riskli yapılar için uygulanmaktadır.

Yarısı Bizden desteğinin tamamı hibe mi?

Hayır. Konut için verilen 1.875.000 TL toplam desteğin 875.000 TL’si hibe, 875.000 TL’si geri ödemeli kredi ve 125.000 TL’si taşınma desteğidir.

3 milyon TL kredi bütün Türkiye’de geçerli mi?

Hayır. İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesindeki kredi İstanbul, İzmir, Manisa, Kahramanmaraş ve Tekirdağ’daki uygun yapılar için uygulanmaktadır.

Kentsel dönüşüm kredisi herkese çıkar mı?

Hayır. Banka gelir, kredi geçmişi, icra ve haciz durumu ile taksit ödeme gücünü değerlendirir.

Devlet müteahhidi kendisi mi belirler?

Bina bazlı vatandaş dönüşümünde malikler çoğunlukla müteahhidi kendileri seçer. Alan bazlı bazı projelerde TOKİ, Emlak Konut, Bakanlık veya belediye sürece dahil olabilir.

Devlet desteği doğrudan malikin hesabına mı yatar?

Programa göre değişir. Yarısı Bizden ve ARAAD kredilerinde ödemeler çoğunlukla inşaat ilerlemesine göre hak sahibi adına yükleniciye kademeli şekilde aktarılır.

Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?

6306 kapsamındaki ve şartları sağlayan belirli devir, tescil ve ipotek işlemleri tapu harcından muaf olabilir. Ancak her satış veya her bağımsız bölüm otomatik olarak muaf değildir.

Kentsel Dönüşüm Desteği Nasıl Alınır?

Türkiye’de kentsel dönüşüm için yalnızca bir devlet desteği bulunmamaktadır. Hak sahibinin yararlanabileceği seçenekler binanın bulunduğu il ve projenin niteliğine göre değişir.

Türkiye genelinde riskli yapı sahipleri için:

• 18 aya kadar kira yardımı,
• Kredi faiz desteği,
• Vergi ve harç muafiyetleri

uygulanabilir.

Kiracılar, ilgili ilin aylık kira yardımının iki katı tutarında tek seferlik taşınma desteği alabilir. Sınırlı ayni hak sahipleri için bu tutar aylık yardımın beş katına kadar çıkabilir.

İstanbul’da Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında bir konut için:

• 875.000 TL hibe,
• 875.000 TL kredi,
• 125.000 TL taşınma desteği

olmak üzere toplam 1.875.000 TL finansman sağlanmaktadır.

İstanbul, İzmir, Manisa, Kahramanmaraş ve Tekirdağ’daki uygun riskli yapı sahipleri ise ARAAD sistemi üzerinden aylık yüzde 0,69 faizli, 180 ay vadeli ve 3 milyon TL’ye kadar krediye başvurabilir.

Ancak destek miktarından önce binanın yeni imar koşullarında yapılabilirliği araştırılmalıdır. Risk tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım zorunluluğu doğabileceği için şu çalışmalar önceden tamamlanmalıdır:

• İmar incelemesi
• Ön mimari proje
• İnşaat maliyeti
• Maliklerin ödeme planı
• Müteahhit seçimi
• Sözleşme taslağı
• Devlet ve belediye desteklerinin karşılaştırılması

En güvenli yöntem, önce teknik ve mali fizibiliteyi hazırlamak, ardından riskli yapı tespitini yaptırmaktır.

Destek tutarları ve başvuru şartları yıl içinde değişebileceğinden işlem öncesinde e-Devlet, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili belediye ve anlaşmalı bankadan güncel bilgi alınmalıdır.